高額物業費難管一輛“霸王車”？創智云城停車亂象拖足一年，業主質疑物業管理“名不副實”

深圳新聞網2026年7月10日（記者 姚嘉惠 李佳 王睿）近日，有深圳南山區創智云城住戶向本網報料，稱小區地下車庫長期存在車輛違規跨位停放、僵尸車滯留、燃油車占用充電樁車位等亂象。住戶通過樓棟管家向物業反饋近一年，問題始終未解決。加之公共區域不文明行為頻頻出現，不少業主提出質疑：每平方米4.6元的物業費，為何連基礎的小區管理都無法滿足。

亂象持續近一年，多渠道反饋無果

地下車庫是矛盾最為集中的區域。據多名住戶描述，小區地下車庫內有同一輛車長期一次性占用兩個車位停放，在車位緊張的高峰時段直接加劇停車矛盾。

記者核實官方規劃信息發現，創智云城屬于產城融合的產業園綜合體，并非純居住小區，車位為辦公、商業、公寓全業態共享，并無單獨的居住類專屬車位配比。項目二期共規劃5棟公寓合計3342套住房，其中逸居公寓運營的B、D、E座合計1610套。

若當前整體出租率穩定在95%左右，按套均2人估算，二期公寓實際居住人口約3000至4000人。全園區地下三層車庫總規劃車位5600個，覆蓋一、二、三期全地塊，單從賬面數據看，車位與二期公寓總戶數比值約1.67:1。

但多位住戶表示，車位面向園區辦公企業、商業客流、公寓住戶開放共用，在夜間公寓住戶集中停車時段，實際停車感受并不好。而違規跨位停放、僵尸車滯留、燃油車擠占充電位等管理缺位問題，進一步壓縮了有效車位供給。

公共區域的管理缺位同樣引發不滿。有住戶拍到有家長放任兒童在公共活動區域的地漏旁小便，上前勸阻并告知前方100米處即有公共廁所，卻遭到該家長無視。住戶認為，物業對公共區域的秩序維護、文明引導職責存在明顯缺失。

多名住戶證實，上述問題已通過業主群、管家渠道反復反饋近一年，始終未見實質性改善。

7月7日上午，記者前往創智云城二期地下車庫實地走訪，在3棟D座看到了多輛沒有規范停車的車輛，其中一輛擋風玻璃上已被物業張貼《安全文明停車溫馨提示》。

該提示單由創智云城二期物業服務中心開具，顯示涉事車輛違規事由為“停放在非指定區域”，違反《停車場車輛管理規定》及《停車場車位使用協議》。單據寫明，物業服務中心已于當日9時30分電話提醒車主挪車，并要求10分鐘內將車輛停放至指定車位或駛離。單據明確要求對3次（含）以上違停或不聽勸告的車輛，停車場有權將車輛拖至適當地點，采取暫停或終止月卡權限、納入園區停車場禁停名單的處理。

流程正在推進，承諾近期落地

針對住戶集中投訴的問題，物業方近期在業主群作出公開書面回復。

物業方面表示，日常違停處置、勸導溝通、臺賬記錄、黑名單上報錄入等全流程工作，均留有完整工作存檔，每日巡查勸阻、電話聯系挪車、張貼提示的工作已常態化落實。針對違規車輛拉黑處理，物業解釋稱，車輛拉黑準入限制屬于車場內部管控流程，執行前需要逐級提交報備、走完完整審批流程，完成全部相關手續后方可正式生效。

對于有業主提出的公開違規車主及車輛信息的訴求，物業以車輛號牌、勸阻明細、黑名單涉及車主個人隱私、不符合信息管理規范為由，拒絕在公共業主群內公開披露，僅表示后續車場整體治理進展與優化措施，會統一在群內向全體住戶同步反饋。

流程成“拖延托詞”，違規成本近乎為零

物業的整套回復并未平息住戶的不滿，不少住戶直言，通篇都是流程化的官方話術，沒有實際解決問題的價值。

“說了常態化巡查、走審批流程，但這么久了亂停的車照樣停，違規成本幾乎為零。”有住戶表示，業主真正在意的不是物業做了多少臺賬、走了幾級審批流程，而是違規行為有沒有真正被制止，停車秩序有沒有得到實質改善。

也有住戶提出，拉黑流程的具體時長、審批環節始終不透明，所謂“走流程”更像是拖延問題的托詞。

住宅與公寓分屬不同運營方，現場處置協同偏弱

記者核實確認，涉事的3棟D座隸屬于創智云城二期地塊。據項目官方公示信息，創智云城整體分為三期開發，其中二期以商務公寓與商業配套為核心業態。二期內3棟B、D、E座由逸居公寓獨立運營，樓棟配置專屬管家對接租戶日常需求。除逸居公寓外，園區其余辦公、商業區域，均直接由園區物業公司統一管理。

兩種業態對應兩套獨立的服務體系，逸居公寓的管家僅負責公寓租戶的入住辦理、戶內報修、訴求收集等居住類服務，不隸屬于園區物業公司，也沒有公共區域的管理處置權限。園區公共區域包括地下車庫、公共活動場地等，統一由物業公司負責管理維護。

按照現行對接規則，公寓住戶遇到公共區域問題，先反饋給樓棟管家，再由管家轉交給物業部門處理。多位住戶表示，中轉環節拉長了問題響應周期。

記者查閱《關于印發我市住宅物業服務收費指導標準的通知》（深價規〔2007〕1號）了解到，深圳普通住宅前期物業服務實行政府指導價，高層一級服務收費上限為3.9元/㎡，該標準至今仍為全市物業收費的官方參照依據。

除此之外，深圳普通住宅一級物業服務標準中，明確要求物業對進出車輛進行管理和疏導，停車場需配備專職人員24小時巡視，及時糾正違章停車、保障車輛停放有序。

不少業主表示，4.6元/㎡的收費已高出普通住宅一級指導價近18%，理應匹配更高標準的秩序管理服務。

7月7日，針對業主反映的問題，記者致電小區物業進行核實。工作人員明確回應，針對地下車庫違停問題，涉事違規車輛的月卡拉黑流程正在推進，“就這兩天就會解決”，并承諾最終一定會對相關車輛作出相應地處理。

逸居公寓客服方面則表示，正在與物業對接相關問題，同步住戶訴求。但對于管家與物業的對接周期、問題辦結的具體時限，客服未給出明確說明。

7月10日，記者再次致電，接通物業前臺電話后，前臺工作人員表示對涉事車輛月卡拉黑的具體進程并不清楚，僅告知業主可關注群內通知。但記者向報料住戶核實時，對方表示群內均未發布相關處置公告。涉事違停車輛是否完成拉黑、僵尸車清理、充電樁車位管理等其余問題是否啟動專項整治，仍有待驗證。