原標題：深圳甲級寫字樓市場正周期性回暖、空置率首降、未來可期
見圳客戶端·深圳新聞網2020年7月25日訊（記者 周雨萌 文/圖）7月24日，高力國際舉行了2020年上半年線上新聞發布會。會上指出，2020年上半年，深圳計劃新入市寫字樓項目相應順延，但在經濟下行收窄歸正的利好下，深圳甲級寫字樓市場逐漸得以恢復健康，交易活動也逐漸活躍起來，同時出現了近一年來的首次空置率下降。
此外，國企業主租金減免政策支持租戶經營，在當前經濟環境和供需結構下帶動市場租金價格，各區租金都有一定松動下行，市場規模較大的福田和南山下降較明顯。高力認為，預計價格下行只是短期行為，未來隨著經濟復蘇和深圳示范區效應，深圳甲級寫字樓租賃市場周期性回暖將實現。
1－6月，深莞惠區域錄得三個非保稅高標倉新增項目，供應約43．9萬平方米。得益于新增項目的較高預租，二季度末深莞惠市場空置率環比由0．44個百分點下降至至3．4％，而租金保持平穩為人民幣1．44元／平方米／天。由于未來三年內計劃新增供應逐年減少，預測市場平均租金將會隨著國內市場需求端的增長而穩定爬升。
針對大灣區房地產市場，高力表示，房地產已進入產業和存量時代；商服、產業項目供應持續增長，商服產品供大于求，未來將以消化存量為主；存量改造多元化來源，產業導入成為必需元素。因此，首先要確定發展方向；其次要做好產業定位；第三，要制定招商策略；才能做好大灣區產業規劃與招商。
在大宗交易方面，盡管社會經濟活動在上半年受到一定影響，廣深兩地共錄得大宗交易成交12起，超過19年同期11宗。交易總金額約為108億，交易面積約為35．7萬平方米。廣深上半年年交易總金額同比下降近兩成半，交易面積同比下降近兩成。
深圳甲級寫字樓市場緩慢恢復
2020年上半年，由于受到公共衛生事件影響，很多公司擴張速度有所放緩，深圳甲級寫字樓市場較去年同期大面積段成交占比下降明顯，受到一些企業收緊擴張和搬遷決策影響，市場雖然成交在二季度逐漸恢復，但差于去年同期。由于金融行業呈現需求韌性，而福田作為金融行業集聚區域，福田的租賃成交占較高。南山作為科技行業聚集區域，成交活躍度較往年有一定降幅，不過需求扔較為穩健，前海得益于回巢補貼政策作用錄得的成交，較去年同期有顯著增長。
高力國際辦公樓服務部深圳董事周之惠表示，隨著社會經濟逐漸歸正，預計寫字樓需求將會在下半年延續第二季度的健康表現。受一季度停工的影響，部分甲級寫字樓新建項目順延至2021年交付，2020年全年新增寫字樓面積由原來的112萬下修預計約為86萬平方米。由于供求關系，激烈的市場競爭環境環境隨著更多新項目入市而加劇，租金依舊呈現下行壓力，預計未來兩年內年均降幅在2到5個百分點，2023年開始回升，年增在3個點左右。在新項目延遲的情況下，上半年穩健的需求帶來空置率下降，但隨著新供應入市，空置率將有微抬。未來幾年，由于供應峰值出現在2022年，所以我們預計空置率將超過30％，次年隨著供應降低，空置率恢復降至30％以下。
深莞惠物流倉儲市場新增供應增加
會上透露，今年下半年，受到疫情催化而快速增長的電商網購產業和在“新基建”計劃下受益的科技與高端制造業，將會持續吸納東莞和深圳內靠近制造業樞紐和市場需求端的高標物流倉儲。深莞惠地區2020年到2022年，預計高標倉新增供應將達到137萬平方米，其中約70％的新建項目位于東莞，且預計均會在2020年入市。而深圳和惠州在未來2年內則各有2個新建項目入市，深圳預計供應21萬平方米，惠州預計供應20萬平方米，共占總量的約30％。
高力國際產業及工業地產服務部深圳董事陳劍鋒認為，對消費內需的刺激提振和“新基建”項目的建設計劃將會擴大來自電商零售、科技和制造行業對高標物流倉儲的需求。建議仍有空余面積的倉儲業主可以關注來自高端制造和生鮮食品公司對物流倉儲的增長需求。從新增供應方面，上半年有三個新建項目入市，總共為市場帶來43．9萬平方米新增供應，且預租情況良好。深莞惠市場高標倉存量物業的平均租金和空置率依然保持穩定。考慮到未來供應預計逐年減少，建議在未來三年有潛在增長需求的租戶可以提前制定擴租計劃。
廣深線上消費增長
全球物流倉儲務業投資活躍
隨著目前市場的各種不確定性因素增多，投資風險上升，成熟商圈商辦類產品憑借其避險特性成為了投資人的首選。由于疫情的影響，線上消費需求快速增長，所以目前全球在物流倉儲物業的投資活動變得更加活躍。各投資機構加大了在中華區的投資布局，預計未來相當長時間物流倉儲都將是商業地產投資的熱點。長租公寓目前處于調整周期中，品牌整合，行業更加集中，在國家租售并舉的政策下依然具有很大增長空間，我們預計未來還將有更多的該類型的物業交易。
高力國際資本市場及投資服務部華南區董事林楚洲表示，受疫情影響，環球商旅受限，部分外資買家暫緩跨境勘址行程，所以跨境投資受到一定影響。雖然受疫情影響，很多機構的投資計劃被迫放緩，但投資策略并沒有改變，所以預計成交會在下半年集中展露。由于市場租金下探，進而影響物業估值，部分業主對價格的期望有所松動和調整，所以對于投資方來說或將是一個入市的好時機。疫情對社會生活生產方式的影響呈現常態化，刺激了物流倉儲的快速發展，線上零售（尤其是新鮮食品快送）的需求急劇增加，進一步提升倉儲物業的投資價值和潛力。對于市場受到各種不確定性因素影響，投資人更加期望尋找到可以產生穩定投資收益的房地產投資標的。
