小潘說房｜房子倒了就地變成“拆遷戶”？這些城市舊改“雷區”踩不得

見圳客戶端、深圳新聞網2019年8月30日訊（見圳客戶端、深圳新聞網記者 潘潤華）最近有網友戲稱，“深圳的樓市很神奇，上午倒房，下午漲價，房產中介市場敏銳性堪比淘寶店主。”

“拆遷已動工”“拆遷物業”“房子倒了，坐等拆遷”……28日，羅湖區和平新居單身公寓樓發生沉降傾斜。還沒了解清楚事情真相，朋友圈就開始傳出該小區“房價暴漲”的消息。據媒體報道，事故發生后，購房平臺顯示該公寓的房價暴漲高達100萬，連旁邊的鐵路小區也“沾了光”，坐地起價，一套80多平的房子當天猛漲30萬。

就在這個號稱房價“泡沫”的年代，在小潘看來，深圳的房價不一定是“泡沫”，倒是這就地變成“拆遷戶”的想法很可能化成泡沫。這不，剛剛（30日下午）深圳不動產登記中心發文了，該公寓不能辦理轉移、抵押登記。

不動產登記中心的提示信息。

廣東華商律師事務所律師周爭鋒表示，房屋倒塌從物權法角度上說，物權已經喪失了，不具有買賣的價值。換而言之，這時候高價買入倒塌房屋很可能“竹籃打水一場空”。

至于倒塌后的重建，他表示，房產滅失了，理論上可以申請重建，但是重建還需要重新報規劃審批，審批不通過就不能重建。

“可千萬不要說房倒塌了，地還是我的。土地所有權依法屬于國家或集體，不屬于個人。房蓋上面了，只是證明你有一定時間內的土地使用權，如何使用還要看政府的規劃。按照規劃用途使用。沒有重新通過規劃審批，也沒有取得施工許可證，重建后屬于違法建筑，產權不受法律保護。”

他例舉到，深圳惠州東莞等地，存在私宅業主推倒后想重建的，有些拿到批文成功了；也有些偷偷重建了，但產權性質由私宅的合法建筑變成目前的違法建筑；還有些幾十年了仍是一片空地。

“瓜”吃完了，但“漲知識”卻顯得尤為必要了。畢竟要成功避“坑”還得自己了解相關舊改政策。

深圳一舊改項目。

小知識：舊改是什么？

談到舊改，離不開城市更新。城市更新主要是指對特定城市建成區（包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等），根據城市規劃和有關規定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。通常所說的舊改，主要是指對舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等的改造，是城市更新的一種表現。

根據《深圳市城市更新辦法》，城市更新需具有以下情形之一的區域：

（一）城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善；

（二）環境惡劣或者存在重大安全隱患；

（三）現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發展要求，影響城市規劃實施；

（四）依法或者經市政府批準應當進行城市更新的其他情形。

深圳一城中村（圖文無關）。

深圳高樓林立。

城市更新主要包括三種類型：綜合整治類、功能改變類、拆除重建類。后者關注度最高，拆除重建類項目是需具備城市更新條件，且通過綜合整治、功能改變等方式難以有效改善或者消除的，可以通過拆除重建方式實施城市更新。

值得一提的是，根據2019年市政府印發的《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》，拆除范圍的用地面積應滿足以下要求：

（一）拆除范圍用地面積應當大于10000平方米。

（二）福田區、羅湖區、南山區、鹽田區的原農村集體經濟組織地域范圍應當對整村用地進行研究，分別明確是否進行更新以及更新方式，以整村方式劃定拆除范圍，鼓勵其他各區參照執行。

（三）重點更新單元位于福田區、羅湖區、南山區、鹽田區的，拆除范圍用地面積原則上不小于15萬平方米；位于其他區的，拆除范圍用地面積原則上不小于30萬平方米。具體拆除范圍用地面積以市政府審批為準。

而和平新居，根據公開資料顯示總占地面積約為8950㎡。“該小區占地面積不足10000平方米，并不符合城市更新要求。即使該小區連帶周邊小區一起進行改造，在面積上達到了申報門檻，城市更新單元計劃立項有著嚴格的規定和流程，也不代表一定能夠獲批。一旦未獲批，美好的愿望就會變成慘痛的現實。”廣東誠公律師事務所誠至成團隊合伙人程庭剛律師說到。

和平心居房屋倒塌。

倒塌房屋和平新居售價猛漲。（微博截圖）

博舊改無法律限制但這四大風險“繞不開”

一直以來，不少人寄望化身“拆遷戶”來實現“一夜暴富”的夢想。而博舊改就成了欲望驅使下的產物。那現實真如此嗎？該如何避免“美夢”變成“慘痛現實”？

程庭剛律師表示，現在很多人都在博舊改，從法律上看，對此沒有限制，但里面的風險挺大。主要表現在：

其一：舊改項目能否順利過戶成疑。以房屋倒塌為例，在法律層面，房產登記中心不一定允許過戶。

其二：舊改項目能否正式獲得審批充滿不確定性。房地產項目是否納入舊改，還依賴于政府統籌規劃。此外，深圳城市更新舊改條件諸多，是否滿足舊改條件，成功獲得政府審批具有不確定性。

其三：拆遷難度大，推動過程長。舊改涉及到整個片區，因為舊住宅小區城市更新需要業主簽約率需達100％才能正式啟動，這其中是各業主的考量，意見統一度難以達到。值得注意的是，如舊改項目長期無法有效推動，根據相關規定，政府可能會將其從城市更新單元計劃中剔除。

其四：買賣二手房本身存在的交易風險。

行家態度：博舊改與賭博無差別

那該不該博舊改呢？

資深地產行業人士、深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，“房住不炒，房產主要用途還是居住，投機炒作絕對不值得鼓勵。博舊改更是投機中的投機，風險相當巨大，根本不知道舊改如何執行？怎樣執行？與賭博根本沒有差別。”他還指出，尤其小產權房風險更大，購房者要注意，小產權根本沒有任何保障，分分鐘多年來的積累一下子化為烏有。

“被巨大蛋糕誘惑，丟了芝麻撿了西瓜的人生。”周爭鋒律師感嘆道，松泉公寓博舊改的人，在里面住了十幾年，深圳的房價都漲幾次了，他們房產的舊改還遙遙無期，機會成本喪失。他表示，博舊改不應該是投資房產的首選，舊改周期太長，中間存在的不穩定因素太多。

程庭剛律師指出，2009月12月，《深圳市城市更新辦法》開始施行。2010年4月，全市共有8個舊住宅小區被列入深圳城市更新單元第一批計劃。近10年過去，僅1個小區順利啟動舊改，風險可想而知。同時，博舊改還可能出現極端的情況。如買了一套即將倒塌的房子，很可能將來舊改成不了，房子住不了。手里握著購房合同等證件，遙遙無期地等待。