關(guān)注網(wǎng)絡(luò)熱點(diǎn)，直面網(wǎng)友關(guān)切。張玲說(shuō)法，聯(lián)手深圳市律師協(xié)會(huì)，請(qǐng)來(lái)深圳專業(yè)律師，從身邊網(wǎng)事入手，讓法律好懂好用，做你身邊的法律智庫(kù)。歡迎你把更多的法律案例和困惑告訴我們，我們請(qǐng)律師來(lái)解答。（電話：83521468，傳真：83911897，郵箱：zhangl＠sznews．com ）
從對(duì)面拍攝到和平新居塌樓現(xiàn)場(chǎng)（深圳新聞網(wǎng)記者 楊浩翰 攝）
見圳客戶端.深圳新聞網(wǎng)2019年8月28日訊（見圳客戶端、深圳新聞網(wǎng)記者 張玲）8月28日11時(shí)20分許，羅湖區(qū)南湖街道漁邨社區(qū)和平新居單身公寓樓發(fā)生沉降傾斜，事發(fā)前社區(qū)工作站已發(fā)現(xiàn)地下異響并撤離疏散居民，目前無(wú)人員傷亡。目前相關(guān)部門已成立專家組對(duì)沉降傾斜原因開展調(diào)查，其他善后工作正在有序進(jìn)行。臨時(shí)疏散人員被安置到濱河小學(xué)、羅湖小學(xué)、羅湖中學(xué)高級(jí)初中部。
和平新居塌樓事故現(xiàn)場(chǎng)（深圳新聞網(wǎng)記者 楊浩翰 攝）
圖為情況通報(bào)頁(yè)面截圖（來(lái)自深圳發(fā)布微信公眾號(hào)）
來(lái)自網(wǎng)上相關(guān)小區(qū)二手房交易的信息截圖
倒塌的樓能不能買？律師：不能！
就在很多人還在納悶：好好的樓，怎么就塌了呢？有一個(gè)超級(jí)敏銳嗅覺的從業(yè)人員人群已經(jīng)動(dòng)起來(lái)了。有人發(fā)現(xiàn)二手房網(wǎng)上掛出塌樓小區(qū)的房源，甚至還直接用上了事故現(xiàn)場(chǎng)的塌樓照片“房子已倒，準(zhǔn)拆遷物業(yè)，想買房就盡快”。不少網(wǎng)友認(rèn)為網(wǎng)上的二手房房源可能是惡搞。不過，下午就有媒體報(bào)道稱，不少房地產(chǎn)中介聚集在和平新居小區(qū)附近博拆遷，要收周邊二手房。
廣東誠(chéng)公律師事務(wù)所誠(chéng)至成律師團(tuán)隊(duì)張旗律師，以及廣東華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒都在第一時(shí)間注意到相關(guān)報(bào)道。今天的張玲說(shuō)法，我們請(qǐng)兩位律師一起為各位網(wǎng)友答疑解惑：倒塌的樓，到底能不能買？
張旗律師指出，因事故涉及的房屋可能納入舊改，事故發(fā)生不久，已有中介平臺(tái)更新售房信息，繼續(xù)兜售事故房源。他所在的律師團(tuán)隊(duì)借本欄目提示：若事故房屋倒塌或經(jīng)鑒定無(wú)法修復(fù)，則需要予以拆除。
張旗律師表示，《物權(quán)法》第三十條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”房屋倒塌或拆除屬于消滅權(quán)利的事實(shí)行為，房屋滅失后即在事實(shí)上喪失了房屋的所有權(quán)，原權(quán)利人無(wú)權(quán)再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等處置行為。
他說(shuō)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，滅失房屋的產(chǎn)權(quán)注銷登記采取依申請(qǐng)?jiān)瓌t。也就是說(shuō)，已倒塌房屋的產(chǎn)權(quán)登記并非同時(shí)注銷，這也是房屋中介仍然炒作的根源。但在事故房屋物權(quán)已經(jīng)滅失的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記部門經(jīng)核實(shí)后有權(quán)不予辦理過戶登記。“該等情形下，購(gòu)房人購(gòu)買倒塌房屋將面臨交易目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。”
在周爭(zhēng)鋒律師的二手房交流群里，網(wǎng)友們也熱烈討論起來(lái)：這房子到底能不能買，值不值得買？群里有網(wǎng)友說(shuō)，房塌了，只是不能住而已，不影響過戶交易。
但周爭(zhēng)鋒律師態(tài)度鮮明，“過不了戶”，原因很簡(jiǎn)單，樓塌了，物權(quán)滅失了。但是業(yè)主可以根據(jù)房屋倒塌事故責(zé)任認(rèn)定，向侵權(quán)人索賠。
周爭(zhēng)鋒律師認(rèn)為，房屋被拆除或倒塌，自事實(shí)行為成就時(shí)，權(quán)利人的物權(quán)已經(jīng)消滅，但是原房產(chǎn)所有權(quán)人依法享有賠償請(qǐng)求權(quán)，可依據(jù)不同的情況提起合同之訴或侵權(quán)之訴主張相關(guān)權(quán)益。
紅圈處就是和平新居倒塌的樓（深圳新聞網(wǎng)記者 楊浩翰 攝）
樓塌了房貸不能停 但業(yè)主可向事故責(zé)任方索賠
和平新居的業(yè)主因本次事故遭受房屋滅失、財(cái)物毀壞、誤工、租金支出等重大損失。若事故原因查明后，則受害業(yè)主有權(quán)向責(zé)任方索賠。那么，業(yè)主如何向相關(guān)事故責(zé)任方主張損失，以最大限度挽回?fù)p失？以下是律師給倒塌樓業(yè)主的幾點(diǎn)建議。
記者問：業(yè)主房子倒塌向誰(shuí)主張權(quán)利？
周爭(zhēng)鋒律師：依據(jù)事故責(zé)任報(bào)告認(rèn)定確定。如果是因工程質(zhì)量導(dǎo)致的主體結(jié)構(gòu)不合格可以向開發(fā)商主張合同違約權(quán)利；如果是因其他人侵權(quán)導(dǎo)致的，向侵權(quán)責(zé)任人提起侵權(quán)之訴。
記者問：已經(jīng)發(fā)生的買賣如何處理？
周爭(zhēng)鋒律師：房產(chǎn)物權(quán)權(quán)利滅失了，屬于合同法第110條規(guī)定的，房屋買賣合同在事實(shí)上和法律上履行不能的情況。如是第三人侵權(quán)導(dǎo)致物權(quán)滅失，買賣合同履行不能，依據(jù)合同法第121條的規(guī)定的第三人原因?qū)е鲁鲑u人違約，則出賣人對(duì)買受人構(gòu)成違約，其先行對(duì)買受人賠償后，再找侵權(quán)的第三人主張權(quán)利。（記者備注：也就是說(shuō)，已經(jīng)發(fā)生的買賣因?yàn)闃撬∠u家要賠償買家，然后再去找侵權(quán)）
因不可抗力因素比如地震海嘯等導(dǎo)致的，則出賣人不用承擔(dān)違約責(zé)任。
記者問：房屋倒塌了，如果這樓還在交月供，業(yè)主還銀行房貸嗎？
張旗律師：房屋雖然滅失，但銀行按揭貸款仍需償還。若本次事故中倒塌的房屋尚有按揭貸款未還清，則業(yè)主們還要考慮按揭貸款償還問題。因?yàn)榈盅嘿J款合同中，是購(gòu)房人與銀行達(dá)成的抵押貸款合同，購(gòu)房人經(jīng)開發(fā)商同意用擬將購(gòu)買的商品房作為抵押物向銀行貸款，所得貸款用于向賣房人支付購(gòu)房款，并承諾按約定歸還貸款。從法律上來(lái)說(shuō)，如果銀行按照按揭貸款合同的約定履行了貸款義務(wù)，那么購(gòu)房者就有義務(wù)按照約定歸還貸款，并不因房屋的毀損或者滅失而免除歸還貸款的義務(wù)。
不過，如果業(yè)主投保了包括地震責(zé)任在內(nèi)的商業(yè)保險(xiǎn)則可以通過保險(xiǎn)公司來(lái)支付尚未償還的貸款，或者購(gòu)房人在事故中不幸去世且其繼承人沒有繼承其遺產(chǎn)的，則無(wú)需向銀行繼續(xù)還貸。
雖然法律分析如此，實(shí)踐中也有通過政策調(diào)整減輕受災(zāi)業(yè)主還款責(zé)任的先例，如：2008年5月23日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于做好四川汶川地震造成的銀行業(yè)呆賬貸款核銷工作的緊急通知》，要求對(duì)于借款人因這次地震造成巨大損失且不能獲得保險(xiǎn)補(bǔ)償，或者以保險(xiǎn)賠償、擔(dān)保追償后仍不能償還的債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為呆賬并及時(shí)予以核銷。
記者問：塌樓業(yè)主可以向事故責(zé)任方提起哪方面的索賠？
張旗律師：可向事故責(zé)任方主張侵權(quán)責(zé)任，賠償范圍可包括房屋、財(cái)產(chǎn)現(xiàn)值，室內(nèi)財(cái)物損失，租金損失，誤工費(fèi)用等。
題外話：還有心存僥幸的網(wǎng)友又向記者提了一個(gè)問題：那么，同一小區(qū)里未倒塌的樓，到底能不能買？其實(shí)，機(jī)智的古人已經(jīng)給出答案：君子不立危墻之下。
【關(guān)于張旗律師】
張旗律師
張旗律師曾在中建三局集團(tuán)有限公司法律事務(wù)部任職四年，并在上海市建緯（深圳）律師事務(wù)所工作三年，現(xiàn)為廣東誠(chéng)公律師事務(wù)所律師、建設(shè)工程法律專業(yè)委員會(huì)副主任、工程總承包之家一線創(chuàng)作人、深圳律師雜志特約撰稿人、律簇法律金融論壇特聘講師。
廣東誠(chéng)公律師事務(wù)所的誠(chéng)至成律師團(tuán)聚集了一批志在深耕房地產(chǎn)、城市更新、建設(shè)工程、投融資領(lǐng)域的專業(yè)律師，大部分初創(chuàng)成員具有法院、央企或政府部門工作經(jīng)驗(yàn)。團(tuán)隊(duì)致力于為公司企業(yè)及私人客戶提供務(wù)實(shí)高效的綜合性法律解決方案，主要執(zhí)業(yè)范圍包括：舊改棚改、工程招投標(biāo)、工程總承包、建設(shè)全過程、商品房買賣（含二手房）、項(xiàng)目收并購(gòu)、地產(chǎn)融資、投資基金相關(guān)法律服務(wù)。
【關(guān)于周爭(zhēng)鋒律師】
周爭(zhēng)鋒律師
周爭(zhēng)鋒律師，自2009年執(zhí)業(yè)以來(lái)一直從事深圳市二手房交易訴訟和非訴訟研究，具有十余年的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，熟悉并精于二手房法律事務(wù)，撰寫了多篇關(guān)于二手房業(yè)務(wù)的法律實(shí)踐文章，對(duì)房地產(chǎn)法規(guī)政策、市場(chǎng)行情具備敏銳的判斷和獨(dú)立見解。2018年參與研討制定深圳市律師協(xié)會(huì)編寫的《深圳律師辦理二手房交易法律業(yè)務(wù)操作指引》，為該指引二手房專業(yè)術(shù)語(yǔ)、律師接受買方咨詢、律師接受賣方咨詢、二手房訴訟常用證據(jù)和解除合同章節(jié)的執(zhí)筆人。