張玲說法|住宅以套內(nèi)面積交易，公攤面積會(huì)消失？那房?jī)r(jià)契稅呢?
公攤面積并非越少越好（本網(wǎng)資料圖片，張玲 攝）
【關(guān)于公攤面積的9個(gè)疑問】
律師提醒：公攤面積越小居住體驗(yàn)越差
張茂榮律師接受記者采訪時(shí)表示，本來沒感覺這是件大事，但隨著不斷有媒體報(bào)道發(fā)出，出現(xiàn)以訛傳訛，還真有必要普及一下“公攤”基本常識(shí)。接下來，張茂榮律師一口氣回答了和公攤面積有關(guān)的9個(gè)問題。
問題一：套內(nèi)建筑面積與套內(nèi)使用面積是不是同一回事？
答：否。
根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第六條規(guī)定，套內(nèi)建筑面積由套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成，套內(nèi)使用面積只是套內(nèi)建筑面積的大部分，但不是全部。
問題二：以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)是不是新鮮事？
答：否。
張茂榮律師表示，早在2001年6月1日實(shí)施，現(xiàn)行有效的《商品房銷售管理辦法》第18條就規(guī)定“商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)”，即開發(fā)商可以在“套”、“套內(nèi)建筑面積”和“建筑面積”三種計(jì)價(jià)方式擇其一銷售房屋。
而深圳市無論是2010版還是2016版的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》第五條【計(jì)價(jià)方式和價(jià)款】均規(guī)定了按套內(nèi)建筑面積計(jì)算單價(jià)的計(jì)價(jià)方式，實(shí)踐中深圳市開發(fā)商也是普遍按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，如半島城邦三期、賽格新城市廣場(chǎng)等。
問題三：以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)可否消除“公攤”？
答案同樣是否定的。
公攤面積從而來？張茂榮律師告訴記者，除非農(nóng)村或城郊一家一戶，土地和房屋均為同一權(quán)利人，沒有與他人公用空間的獨(dú)戶單一產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)（不存在公攤面積）。而開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的一個(gè)項(xiàng)目地塊商品房同時(shí)有多戶，并有電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、公共用房、管理用房、分隔墻等公用建筑面積，該公用建筑面積不可或缺，并存在建筑成本，必然需要購(gòu)房者買單，由此形成“公攤”面積。
《物權(quán)法》第六章“建筑物區(qū)分所有權(quán)”中第70條規(guī)定的“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，既是對(duì)專有、共有的權(quán)利規(guī)定。
“同一小區(qū)不同住戶不可與世隔絕獨(dú)善其身，無論以什么方式計(jì)價(jià)商品房，共有部分都不可能消失，“公攤”面積都不可能消除?！?/span>
問題四：“公攤”面積是不是越少越好？
答：顯然不是。
張茂榮律師解釋說，公攤面積由業(yè)主公共部位面積構(gòu)成，公攤面積越小，說明全體業(yè)主共有公共面積越小，公共設(shè)施設(shè)備空間越少，舒適度越低，居住體驗(yàn)越差。“試想，如果你居住在一個(gè)幾乎沒有公共服務(wù)空間的小區(qū)，會(huì)是一種什么樣的體驗(yàn)？”
問題五：以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是否能夠提高得房率（即使用率）？
答：否！
張茂榮律師介紹說，得房率高低在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即已確定，體現(xiàn)文件為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，不可能因?yàn)殚_發(fā)商銷售房屋的計(jì)價(jià)方式的改變而改變。
同時(shí)，得房率本身是以公攤為參照的，是套內(nèi)建筑面積與建筑面積的比值，媒體報(bào)道套內(nèi)面積計(jì)價(jià)后，消除公攤，購(gòu)房者得房率達(dá)到100%是不正確的。
問題六：“公攤”貓膩是不是開發(fā)商所為？
答：實(shí)話實(shí)說，這次開發(fā)商確確實(shí)實(shí)是躺槍了。
張茂榮律師告訴記者，凡是稍了解房地產(chǎn)開發(fā)流程的都知道，房屋面積（包括專有面積和公攤面積）并不是開發(fā)商說了算的，而是由政府測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪確定，以深圳市來說，就是深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)測(cè)繪并出具竣工面積測(cè)繪報(bào)告作為開發(fā)商交房條件。
而深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)是深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)（市海洋局）所屬正處級(jí)事業(yè)單位，與開發(fā)商沒有一毛錢關(guān)系。公攤面積是測(cè)繪大隊(duì)測(cè)繪出來的，與開發(fā)商無關(guān)。
問題七：套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)是否會(huì)推高房?jī)r(jià)？
答：否！
開發(fā)商銷售房屋實(shí)行總價(jià)控制，套內(nèi)建筑面積只是計(jì)價(jià)方式之一，總價(jià)相同，以建筑面積計(jì)價(jià)單價(jià)低，以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)單價(jià)高，但并不改變總價(jià)，計(jì)價(jià)方式不同，依據(jù)不同，單價(jià)不具有可比性。
問題八：住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易有何利好？
答：1、按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國(guó)際通行做法，與國(guó)際接軌；
2、解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題；
3、解決住戶使用面積（而非建筑面積或套內(nèi)建筑面積）不透明的問題（按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶自行測(cè)量，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”）。
問題九：該項(xiàng)目規(guī)范是否違反法律法規(guī)？是否可以強(qiáng)制執(zhí)行？
答：《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》正式通過后必須強(qiáng)制執(zhí)行，但目前《商品房銷售管理辦法》仍然有效，且為政府審批開發(fā)商銷售商品房的法定依據(jù)。規(guī)范是系統(tǒng)內(nèi)部規(guī)定，法規(guī)是外部實(shí)施規(guī)定，兩者現(xiàn)相沖突的情況下，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該先修法做到統(tǒng)一方可適用。
綜上，張茂榮律師認(rèn)為，無論是以套內(nèi)使用面積還是套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，都不會(huì)對(duì)既有房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生任何影響；竣工面積測(cè)繪報(bào)告對(duì)于公攤面積的計(jì)算有著詳細(xì)的記載，購(gòu)房者關(guān)于公攤面積計(jì)算不透明的說法只是基于自身的不專業(yè)，沒有仔細(xì)去看而做出的錯(cuò)誤表述；公攤貓膩應(yīng)當(dāng)指向測(cè)繪機(jī)構(gòu)，而非開發(fā)商。