張玲說法|違建領證、連續買賣合同有效 小產權房的春天來了？
律師：小產權房不能過戶不影響轉讓合同的效力
收到判決數后，張茂榮律師代表團隊接受記者采訪。他表示，不同于違反規劃、沒有報建手續、沒有取得房地產證的其他小產權房，涉案綠本房初期也屬于違法建筑，但依據《深圳市經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》（簡稱《若干規定》）申報確權發證后，使用權即合法化，轉讓合同有效；
“《若干規定》雖然規定除市政府另有規定外，違法私房確認產權后不得買賣，但該禁止性規定并非法律和行政法規層級，且不屬于效力性強制性規范，不能作為認定合同效力的依據。”
張茂榮律師強調，綠本房不能過戶的事實并不影響轉讓合同的效力。涉案房屋為綠本非市場商品房，房地產權登記部門不予辦理過戶登記行使的是行政管理職權，限制的是不動產物權的處分行為，只對引起房屋物權變動的合同能否繼續履行構成影響，并不能影響對合同效力的判斷。
張茂榮律師解釋說，合同具有相對性，連環合同后手合同效力與前手合同無關。根據《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第九條規定，房屋連環買賣中，前手買賣合同被確認無效，不影響后手買賣合同的效力，涉案三份《私宅轉讓協議書》效力相互獨立，即便第一手買家拖欠原告購房款，后手買家也不負有連帶責任；
律師忠告：違建交易風險依然存在 購買需慎重
既然違建都開始合法化，“小產權”房的買賣合同有效也逐漸被法院認可，那么是否意味著“小產權”的買賣應風云際會，應搶先出手呢？
張茂榮律師表示，轉讓合同有效，購買依然有風險。“雖然綠本小產權房轉讓合同有效，但是無法辦理過戶手續，房屋始終無法登記在買家名下，合同客觀上無法全面履行完畢，拆遷時也會遇到障礙，建議還是謹慎購買。”
廖彬律師的答案也是“否”。
廖彬分析說，并非所有違法建筑都可以領證合法化。很多違法建筑是可以拆除并罰款的。即使不拆除，也可以沒收的。只有符合新兩規的違法建筑才可以通過處理合法化。
“其次，并非所有小產權房的買賣合同訴訟都認可買賣合同的效力。我們看到的案例是最新的案例，是逐步發展到今天的。而且，現今法院如此裁決也是有條件的。”廖彬表示，第一個條件就是經過違建處理，取得國有土地上的合法產權。因此，如果交易的小產權房未進行違法建設處理，法院駁回起訴的可能是存在的。必須等到行政部門處理確定產權后才進行處理。如果小產權房不屬于可以依據新兩規處理的違法建筑，比如最新建設的違法建筑，可能被拆除的，那么該合同可能被認定無效。
進一步說，即使小產權房的合同被判定有效，并非所有建筑處理后都能轉變為商品房并進行產權轉移登記。“房屋可能依然登記在違建人名下，那么違建人可能一屋二賣、抵押等。這些都會引發新的風險。”
“因此，買賣小產權房依然要慎重”，廖彬律師提醒說。